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知名地產專傢韓世同：中國將開啟"第四次土改"
十八屆三中全會閉幕後，業內紛紛出現對樓市走向的判斷推測。對此韓世同表示，三中全會所提出的相關制度改革方向是宏觀的，"是從根源性因素給現 在的房地產市場困局解決問題，公報中涉及到的土地、財稅以及金融這三大改革制度是一項長效機制，是不斷地改革和深化，將會對樓市產生深遠的影響，而且其影 響短期內無法預見。樓市以後會怎麼樣，要綜合很多因素一起來分析。"
政府在住房供應上實行"雙軌制"
二三線城市購房投資需更理性
合富輝煌集團首席市場分析師龍斌：從行政幹預到市場化還需過渡期
內容來自sina新聞
另外，韓世同認為，公報雖然對金融改革用墨均有限，但這並非意味著金融改革不重要，"實際上，可以看到過去十年，金融改革在所有改革中進展最為 迅速。我認為，決策層此次更多強調市場的決定性作用，而資金改革理順也是要素價格改革的重要環節，鑒於金改措施央行早前已經出臺金十條，肯定市場的決定性 作用意味著金融改革有望繼續推進。"
十八屆三中全會公報提出要建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有 土地同等入市、同權同價。對此龍斌表示，允許農村集體用地、宅基地入市，省去瞭經過地方政府這一道手，農民的利益得到瞭更大保障；"可以明確地說，農村集 體用地、宅基地將來有機會進入市場。不過需要先試點，不可能一步到位。而小產權房現在是被排除在外，因為它本身就是不合法的概念。"
至於財政稅收制度改革涉及到的房地產稅，龍斌直言，雖然現在上海、重慶都已試點房產稅，但房地產稅大面積推廣很不現實。"因為它影響老百姓的利 益太大。從一個城市來看，100個傢庭裡面，有20到30個傢庭在這個城市裡面是擁有兩套房。在這種情況下，你派生一個稅，征收稅率還比較高，覆蓋人群這 麼廣，我認為基本上是不可行，或者會遭到劇烈的反對。而且征房產稅需要立法，立法需先征求民意。"
"根據行業發展周期、美國加息、人民幣貶值等綜合原因，2015年將是房地產市場的關鍵時間段，屆時相關政策也將會更加明朗。"劉文偉表示，房 地產行業不是純粹的市場經濟，而是一個資源型、政策性的特殊市場房貸新北汐止房貸；目前政府決策的主觀趨向是趨控型，政府在房地產上的政策手段也將轉型為對資源市場的重組 和疏導。
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本文導航
- 二三線城市購房投資需更理性
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廣州市博量萬天房地產信息咨詢有限公司董事長劉文偉：2015年將是房地產市場的重要拐點
另外，公報明確提出，要健全符合國情的住房保障和供應體系。龍斌認為，這表明政府在住房供應上實行"雙軌制"，一個是商品房體系，另外一個是保 障房體系，這兩個體系組成瞭未來大的住房供應系統。"十二五規劃確定下來的保障房是3600萬套，占到商品房供應的20%，五年之內，保障房的供應會占相 當大的比重，從而均衡整個市場的供應體系。"
同時，龍斌也坦言，雖然現在政府調控的方向很明確，是由"市場配置資源"，但看不到具體的目標，"政府也是摸著石頭過河的探索階段，將來必定三星鄉房屋二胎會出臺相關的具體細則。"
小產權房入市被排除在外
財稅制度的改革方面，韓世同認為，讓中央和地方的財權和事權相匹配，從根源上消除瞭土地財政的問題，"三中全會公報對財稅改革涉及較多，我預計，未來財稅改革有望在事權與支出改革、稅制改革以及預算制度管理方面有進一步突破。"
韓世同指出："十八屆三中全會公報將改變或完善城鄉土地二元化結構，打破國有土地壟斷市場的格局。因此，公報的出臺可以稱之為第四次土改，亦可 稱之為土地新政。"他認為，三中全會公報中所提到的"建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、 入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。""賦予農民更多財產權利。"等內容 改變瞭此前土改中以犧牲土地和中國農民收益支持工業化和城市建設的狀況，回歸到"工業應當回報農業，城市應當回報農村"階段。
2013年對中國房地產市場影響最大的無疑是黨的十八屆三中全會， 公報中雖針對房地產的條文並不多，但有觀點認為其中暗藏樓市未來十年的走向。在三中全會公報的5500字中，59次提到改革，44次提到制度，22次提到 市場，全文隻字不提調控和房價。但公報指出，經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更 好發揮政府作用。另外，"市場化"、"土地改革"、"財政稅收改革"，這些公報中的重要字眼與樓市息息相關，其背後所釋放出來的樓市風向標，值得深度解 讀。為此，記者特邀數位知名地產專傢，解讀十八屆三中全會的政策走向及其對房地產市場的影響。
按聯合國數據推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結構的變化將會改變房地產市場的供給需求結構。預計中國人口增速將在 2015年後進入下降通道，以及2020年60歲以上人口將達到2.5億，這個時間段也將是中國房地產供需結構出現拐點的重要時間窗口。
過去10年，一線城市的房價普遍上漲5~8倍，二線城市也有4~5倍，如今類似的情況已不可重復。劉文偉認為，一線城市人口擁擠、資源集中，而 土地又是不可再生資源，所以，大城市中心地區房價在平穩中有所上升也是必然的。一線城市如要引導人民居住走向，不集中在大城市中心而去周邊發展，首先需要 搞好周邊的配套。
"二三線城市的購房投資需理性，應根據具體產品的個性化和價格來考量。我和房地產商聊天的時候也提到，應盡量把現有的樓盤售空，2015年將是 一個拐點，等到2015年看具體情況再做下步計劃。"劉文偉表示，很多人還是以房地產作為主要的投資方式，因為這麼多年下來，房地產的升值最穩定；而國傢 這十年來總是把房地產變成解決經濟難題的一個重要手段(盡管不是唯一手段)--每次經濟下滑，都是通過政策與銀行促進房地產業，而經濟過熱就打壓。十八屆 三中全會之後，這樣的情況有望得到改善。
龍斌認為，三中全會公報中提到的"由市場配置資源"，是政府調控樓市思路的轉變。目前政府調控手段是"限購、限貸、限外、限價"，行政措施較 多，未來將是市場配置起決定作用。"做到市場配置資源，需要很多條件，包括建立保障體系、土地城鄉一體化，以及房地產稅的立法等。這一系列制度性的東西先 確立起來，才能夠保證市場配置資源。因此，實現這一轉變需要一個漫長的過渡期。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-31/08342559565.shtml
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